Egzekucja z nieruchomości (domu, mieszkania, lokalu, działki, gruntu rolnego) – jak jej uniknąć, nie dopuścić, wstrzymać lub odroczyć?

W mojej wieloletniej zawodowej praktyce wielokrotnie spotykałem się z dramatami ludzkimi dotyczącymi problemu widma „pójścia pod most”. Termin ten wszystkim kojarzy się tylko z jednym. Utratą dachu nad głową w wyniku zlicytowania najczęściej mieszkania za niespłacone długi. Każdy bez wyjątku dłużnik w pierwszej kolejności myśli właśnie o tym, co ma zrobić, żeby pomimo posiadania często znacznych długów nie stracić tego, co ma najcenniejszego w swoim majątku i życiu. Swoim i nie tylko swoim, bo i zarazem całej rodziny.

Odpowiedź na to pytanie wbrew pozorom nie jest wcale taka oczywista. I nie polega na odpowiedzi w postaci „długi trzeba spłacać.”
Oczywiście poniższy wpis nie zawiera takiej odpowiedzi, gdyż moja wiedza pozwala na udzielenie zupełnie innych legalnych wskazówek i wyjaśnienia sposobów, jak zmierzyć się z tym niezwykle trudnym problemem.
Nie mam również zamiaru nakłaniać kogokolwiek do podejmowania jakichkolwiek działań niezgodnych z prawem, które mogą grozić przede wszystkim sankcjami karnymi lub konsekwencjami cywilnymi określonymi w różnych aktach prawnych. W tym miejscu jednocześnie wręcz chciałbym przestrzec osoby, które za namową szwagra lub znajomego robią rzeczy, które doprowadzą finalnie do utraty nieruchomości, a przy okazji narażą na wskazane wyżej problemy. Tyle wstępu.

Na początek należy wyjaśnić, jakie są etapy egzekucji z nieruchomości, a dopiero potem, co i kiedy można zrobić w celu jej ochrony.

Całą procedurę reguluje kodeks postępowania cywilnego od art. 921 k.p.c. do 1013⁶ k.p.c., które to przepisy opisują każdą czynność, która musi być dokonana w trakcie całego postępowania. Dodatkowo w sytuacji skutecznego zlicytowania nieruchomości, będą miały zastosowanie przepisy o podziale sumy uzyskanej w ten sposób, które są zawarte od art. 1023 k.p.c. do 1028 k.p.c., następnie od 1035 k.p.c. do 1040¹ k.p.c.

W sytuacji, gdy chcemy nie dopuścić lub uratować nieruchomość przed zlicytowaniem, możemy wyodrębnić trzy fazy, w których jest to możliwe: przed zajęciem, w toku postępowania i do nieprawomocnego przybicia. Dlaczego akurat do tego momentu? Gdyż zgodnie z art. 826 k.p.c. umorzenie postępowania egzekucyjnego nie może naruszać praw osób trzecich. Oznacza to, że w sytuacji umorzenia postępowania egzekucyjnego np. ze względu na zapłatę długu lub poprzez umorzenie postępowania na wniosek wierzyciela lub dłużnika (o czym będzie mowa później), nabywca i tak stanie się już właścicielem nieruchomości, nawet w sytuacji zapłaty całego długu do wierzyciela lub wierzycieli, którzy byli uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości.
Może się wyjątkowo zdarzyć sytuacja, gdy pomimo prawomocnego przybicia, dłużnik na jakiś czas zachowa nieruchomość, ale tylko i wyłącznie wtedy, gdy nabywca nie wykona w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, gdyż zgodnie z art. 969 § 1.kp.c. skutki przybicia wygasną. Wtedy komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy jeszcze raz termin licytacji, a niedoszły nabywca nie będzie mógł w niej po prostu uczestniczyć, gdyż zgodnie z  976 § 1 k.p.c. w przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Oczywiście też można złożyć skargę na udzielenie przebicia, które może skutkować o treści, jak poniżej, jednakże taki zabieg nie pozwoli na trwałe zażegnanie problemu. W poniższym przykładzie skutecznie zaskarżyliśmy postanowienie o udzieleniu przybicia w związku z faktem, iż nabywca licytacyjny nie posługiwał się należytym pełnomocnictwem. Co istotne akurat w tej sprawie do dnia dzisiejszego nie odbyła się ponowna licytacja nieruchomości ze względu na podjęcie przez nas działań związanych z tytułem wykonawczym.

Przechodząc do analizy stanu sprzed zajęcia nieruchomości najlepszym sposobem na niedopuszczenie do jej zajęcia jest oczywiście doprowadzenie do sytuacji, gdy wierzyciel, pomimo posiadania przez dłużnika w głowie subiektywnego odczucia o istnieniu długu, nie uzyska tytułu wykonawczego, czyli innymi słowy mówiąc przegra w sądzie sprawę o zapłatę.

To, że jest to możliwe, można zapoznać się w naszej zakładce wyroki. Bez znaczenia jest przy tym fakt, kto jest tym wierzycielem. Najczęściej będą to oczywiście banki i fundusze sekurytyzacyjne, w imieniu których działają firmy windykacyjne. Bez znaczenia jest również to, że np. kredyt jest zabezpieczony hipoteką.

Co jednak w sytuacji, gdy z jakiś przyczyn sprawa w sądzie jest przegrana? Albo po stronie dłużnika był brak reakcji na nakaz zapłaty? Oczywiście i w tym zakresie istnieją określone możliwości wzruszenia powyższych orzeczeń, o których nie będą dzisiaj pisał, jednakże pomimo uzyskania przez wierzyciela tytułu wykonawczego uprawniającego do egzekucji jest możliwość niedopuszczenia do jej zajęcia.

Nie, nie chodzi o zrobienie darowizny na dziecko, czy małżonka. Jest to najgłupsze z możliwych rozwiązań. To jest typowy przykład doradzenia właścicielowi nieruchomości będącego dłużnikiem przez przysłowiowego szwagra, który widocznie nie zna takich artykułów, jak np. 527 § 3 k.c., zgodnie z którym  jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Chodzi tu oczywiście o skargę pauliańską, czyli wierzyciel może pozwać członka rodziny, który otrzymał w darowiźnie nieruchomość o to, by znosiła prowadzenie do już jego prawa własności egzekucję z tego przedmiotu.

Drugim z nich jest art. 300 § 1 k.k., zgodnie z którym kto, w razie grożącej mu niewypłacalności lub upadłości, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3; w przypadku § 2,  kto, w celu udaremnienia wykonania orzeczenia sądu lub innego organu państwowego, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku zajęte lub zagrożone zajęciem, bądź usuwa znaki zajęcia, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5, a w przypadku § 3 jeżeli czyn określony w § 1 wyrządził szkodę wielu wierzycielom, sprawca podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

Także osobiście nie polecam.

Jednak proszę sobie wyobrazić, że istnieje na to sposób. Legalny. Do tego zawarty w przytoczonych wyżej przepisach k.p.c. Kwestia umiejętności ich czytania i rozumienia. Nie mogę zamieścić na tą okoliczność żadnego wyroku, czy postanowienia, gdyż takowe siłą rzeczy nie istnieją, w którym byłoby to wprost stwierdzone. Poza tym, jest to sposób, którego dłużnikowi samemu ciężko byłoby przeprowadzić, dlatego też postanowiłem nie opisywać tego mechanizmu wprost. Mogę to porównać do próby zrobienia sobie samemu tatuażu na plecach.
Dodatkowo, to nie jest wiedza powszechnie znana. Nie znalazłem w „Internetach” żadnego,  nawet podobnego do mojego sposobu, nie mówiąc o namiastce tego rozwiązania.
W każdym bądź razie, wierzyciel będzie mógł się wściekać, kląć, próbować robić wszystko, co w jego mocy, jednak żadne z jego działań nie przyniosą żadnych efektów.

Nie ma szans, żeby wierzyciel kiedykolwiek zlicytował Twoją nieruchomość. Wręcz gwarantowane!!!

Jedynym sposobem na poznanie tego triku jest kontakt z nami w celu indywidualnego, szytego na miarę, wdrożenia go w życie. Analizowałem to również pod kątem nowelizacji k.p.c., które niebawem ma wejść w życie. Nic w tym zakresie absolutnie się nie zmieni.
Co warte podkreślenia, wszystkie nasze dotychczasowe niekonwencjonalne rozwiązania do tej pory się sprawdzały. To oczywiście również.

Co w sytuacji, gdy nieruchomość jest już zajęta?

Tutaj pojawiają się dwie możliwości.

Pierwsza to taka, że należy najpierw przeprowadzić analizę legalności tytułów wykonawczych, na podstawie których toczy się postępowanie egzekucyjne. Bez znaczenia jest, czym jest ten tytuł wykonawczy. Może to być nakaz zapłaty, bankowy tytuł egzekucyjny (BTE), akt notarialny o poddaniu się egzekucji, czy wreszcie wyrok. W stosunku do każdego z powyższych tytułów istnieją środki zaskarżenia, jednakże co do każdego z nich inne i nie w każdym przypadku można je zastosować.

Jednakże w sytuacji, gdy uda się dłużnikowi pozbawić jakikolwiek z powyższych tytułów wykonawczych wykonalności, wtedy oczywiście dochodzi do umorzenia postępowania egzekucyjnego nie tylko z nieruchomości, ale jako całego.

W zależności od etapu postępowania egzekucyjnego w stosunku do np. domu, po takim zakończeniu sprawy w sądzie dotyczącego np. nakazu zapłaty, właściciel nieruchomości posiada określone roszczenia w stosunku do wierzyciela. Jeżeli nie doszło do prawomocnego udzielenia przybicia po licytacji, wtedy właściciel nieruchomości ma roszczenie do wierzyciela o zadośćuczynienie. W jednym z wyroków sąd zasądził małżeństwu najpierw po 100 000 zł na każdego z nich, jednakże po apelacji wierzyciela sąd apelacyjny zmniejszył kwotę do 50 000 zł na „głowę”. Nie są to małe sumy, jednakże wszystko i tak zależy od oceny sytuacji w sprawie.

Jeżeli jednak doszło do umorzenia postępowania egzekucyjnego już po prawomocnym przybiciu, a właściwie już po prawomocnym przysądzeniu własności, właścicielowi nieruchomości przysługuje dodatkowo roszczenie o odszkodowania za utratę rzeczonego domu. Odszkodowanie będzie w takiej sytuacji wynosiło przynajmniej sumę oszacowania, jaka była podana w operacie sporządzonym na potrzeby postępowania egzekucyjnego przez biegłego powołanego przez komornika. Tutaj kwoty są już oczywiście proporcjonalnie wyższe. Jest więc o co walczyć.

Druga możliwość jest już bardziej "hardcorowa".

Proszę sobie wyobrazić, że istnieje możliwość umorzenia postępowania egzekucyjnego dosłownie z minuty na minutę. Jednak głównym problemem tego sposobu jest to, że dłużnik w zasadzie nie ma szans na złożenie takiego wniosku sam, pomimo, że tylko on będzie miał taką możliwość.  Nasza kancelaria musi w tym aktywnie uczestniczyć. Drugim problemem jest to, że z założenia nie pomożemy wtedy, gdy wierzycielem jest Skarb Państwa za podatki itp., jak i też za długi alimentacyjne. Od strony prawnej co do zasady nie ma takich przeszkód, jednak po naszej stronie nie będzie to wchodziło w rachubę.
Ten sposób jest oczywiście także zawarty w przepisach k.p.c. Co prawda, takich trochę niszowych, ale to chyba i dobrze. Ważne jest to, że po konsultacjach z komornikami  nie ma żadnych przeciwskazań co do możliwości umorzenia nawet bardzo zaawansowanej egzekucji z nieruchomości dosłownie od ręki. I to bez potrzeby angażowania do tego sądu.

Ten sposób nazwaliśmy roboczo „czarodziejska różdżka”. Ponieważ jak za jej dotknięciem, nie ma egzekucji.
Ta opcja możliwa jest do zastosowania przez cały czas trwania postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Nomen omen, nie musi dotyczyć tylko egzekucji z nieruchomości. Dotyczy każdej egzekucji i każdego jej sposobu.

W końcu odniosę się do sytuacji, gdy nieruchomość jest już dawno temu zlicytowana.

Wielu z dłużników myśli już o nich w kategoriach zeszłorocznego śniegu. Otóż to jest błąd.

To, że doszło do jej zlicytowania wcale nie oznacza, że temat jest już definitywnie zamknięty. Wbrew pozorom, wystarczy sprawdzić, czy w toku postępowania egzekucyjnego nie doszło do jakiś błędów albo tytuł wykonawczy okazał się wadliwy. Z mojego doświadczenia wynika, że taka sytuacja nie zdarza się raz na „ruski rok”, a znacznie częściej. Dotyczy to w szczególności banków. Ba, może się okazać, że nie chodzi tylko o sam tytuł wykonawczy, a o samą umowę. Opisywaliśmy już taki przypadek. Dlatego każda osoba, która została „zlicytowana” powinna zainteresować się taką informacją i zbadać, czy w jej przypadku nie zajdzie przypadkiem taka opcja. Co do zasady jest na to 10 lat od dnia tego przykrego zdarzenia. Gwarantuje, że warto.

I co chyba jest bardzo istotne. Wpis hipoteki do księgi wieczystej nie stanowi żadnego, ale to żadnego problemu. Jest to tylko i wyłącznie prawo na prawie. Czyli ograniczone prawo rzeczowe na prawie własności nieruchomości. Hipoteka co do zasady pozwala na pierwszeństwo zaspokojenia się w razie egzekucji z nieruchomości, a nadto wierzytelność nią zabezpieczona nie przedawnia się. I to tyle co do istoty hipoteki. Może jeszcze istotne jest tylko to, że do roku 2011, gdzie istniał podział na hipoteki umowne zwykłe i kaucyjne, istniało domniemanie prawie, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką zwykłą istniała, natomiast przy kaucyjnej nie. Po zmianie prawa istnieje tylko hipoteka umowna, której konstrukcja opiera się na hipotece kaucyjnej, czyli nie istnieje domniemanie istnienia wierzytelności nią zabezpieczonej, jednakże ta informacja jest podana jako ciekawostka dla osób, które na co dzień nie interesują się prawem.

Wspomniałem o hipotece właściwie w celu uświadomienia wielu dłużnikom, że jej wpis można obalać. Czyli że w drodze powództwa o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym można uzyskać wyrok, który w razie wygrania sprawy pozwoli na wykreślenie hipoteki, w szczególności ustanowionej na rzecz banku jako zabezpieczenie spłaty kredytu. Przy założeniu, że hipoteka dotyczy właściciela nieruchomości, który nie zaciągał kredytu, a tym samym jest wyłącznie dłużnikiem rzeczowym, taki wyrok pozwoli definitywnie uwolnić się od długu, pomimo, że kredytobiorca, którym jest zawsze dłużnik osobisty, z jakiś powodów nie spłaca go. Ma to najczęściej miejsce w sytuacji, gdy osoba z rodziny „użyczyła” swojej nieruchomości pod kredyt. Jest to też istotne pod względem instytucji ewentualnego przedawnienia. W stosunku do dłużnika osobistego roszczenie o spłatę kredytu może się przedawnić, a w stosunku do dłużnika rzeczowego niestety nie.

Streszczając dzisiejszy wpis, każdy dłużnik przy egzekucji z nieruchomości powinien mieć na uwadze fakt, że nie zawsze jest już wszystko stracone i w wielu przypadkach ma realne możliwości uratowania swojego domostwa w obliczu jej licytacji. Kwestia, czy tego chce?

Jeżeli tak, to serdecznie zachęcamy do kontaktu, a być może najczarniejsze scenariusze związane z wizytą komornika pozostaną już tylko wspomnieniem.